新型建造管理:业主方项目管理+工程顾问模式
该模式简介
可以看出, 以上一条龙业主自管+自建模式下的固定总价招标, 就接近国际业主方项目管理+工程顾问模式了。随着我国房地产开发向精细化转型, 以及国家推行全过程工程咨询与建筑师负责制, 具备国际化咨询能力的工程顾问公司正在出现, 将成为全过程工程咨询的重要力量, 他们为开发商提供有机式全过程工程咨询服务, 代替开发商建造管理部门编制设计、造价、材料、招标等文件, 进行复合会审, 形成精细化的工程定义文件, 这就是所谓业主方项目管理+工程顾问模式 (如图3) 。
业主方项目管理+工程顾问模式, 是北京筑信筑衡工程设计顾问有限公司联合清华大学等为开发商研发的一种项目管理升级解决方案, 其依据的有机式全过程工程咨询理论的原理是———开发商委托工程顾问公司编制精细化工程定义文件, 提供工程顾问服务, 通过引入“先定义, 后资审, 最低价中标”招采模式 (如图4) , 以造价市场化为突破口, 建立价格竞争机制, 降低建造成本, 并促使承包商自动自发地承担起项目建造责任。同时, 理顺招标、造价、合同三者关系, 整合原有供应链, 且将设计、工程、成本、合同等建造管理部门进行扁平化整合, 落实全面预算管理, 建设和谐健康的工地文化, 实现质量优、成本省前提下的高周转。
这种模式可解决开发商面临的各类项目建造问题, 提升房地产企业的核心竞争能力, 有助于实现“质量优, 成本省, 工期短, 效率高”项目目标, 让开发商专注于经营发展。由于建造成本透明化、前置化, 也有利于开发商吸引投资商合作或获取融资。
固定总价招标的核心:工程定义文件
工程定义文件
固定总价招标最重要、最基础的前提就是精细化的工程定义文件, 这是对业主方和设计顾问方综合管理能力的共同考验。所谓工程定义文件, 就是对业主方建设意图的全面描述, 其主要包括:设计图纸、工程量清单、产品说明书、招标文件, (如图5) 。其中, 工程顾问公司必须负责编制工程量清单、材料说明书、招标文件, 可以承担设计, 也可以不承担, 但设计方须按照工程顾问公司的要求编制设计文件。
在传统工程咨询碎片化体制下, 投资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标代理、监理等专业咨询, 都有自身的规范、规程、指南等各种技术标准, 但缺乏一条贯穿的主线, 所谓“1+N”叠加式全过程工程咨询, 实质上是项目管理的翻版。在有关政府部门和行业协会支持下, 根据有机式全过程工程咨询理论“先定义, 后资审, 最低价中标”招采主线, 筑信筑衡与清华大学、大型开发商等机构正在编制团体标准———《全过程工程咨询服务技术导则》《房屋建筑工程定义文件编制指南》, 旨在将现有碎片化的咨询文件予以串联, 形成复合型工程定义文件, 有望成为国内最早的工程定义文件编制标准。
当然, 对于一些复杂的房地产项目, 或功能、标准暂时还不能完全确定、但需要早日开工的项目, 对工程内容可分次、分块发包, 工程定义也可按批次、分专业处理, 如土方桩基阶段、主体安装阶段、精装修阶段, 但每一次发承包时, 对发包内容的工程定义即契约, 都力求做到精细化。
工程定义文件的精细化
那么, 如何能够做到工程定义文件的精细化?这正是团体标准《全过程工程咨询服务技术导则》与《房屋建筑工程定义文件编制指南》要解决的核心内容。
调研发现, 工程建设领域的最低价中标是国际惯例, 但过去低价中标出现的问题及被污名化, 无不是招标文件简单粗糙、漏洞较多、标的物描述及各方责任等工程定义文件未做到精细化。招标人要想真正通过招标选择优秀承包商, 且价格合理偏低, 施工过程及竣工不扯皮, 就必须在源头———即设计、交易阶段实现招标文件的精细化, 具体包括“公道、完整、清晰”, 并在此基础上实行低价中标, 别无他法。在市场经济条件下, 这种详定义的契约质量, 是对发包人行为能力的极大考验。
所谓公道, 就是招标条件应符合公平、互利的市场原则。包括付款条件及工程款支付保障, 投标报价以企业定额和市场价为基础, 风险承担要合理等。经验证明, 任何招标人凭借卖方市场地位而无视市场规则的, 必将双输, 而甲乙双方的串通又将面临极大的法律风险。所谓完整, 就是合理划分标段, 保持招标范围完整, 避免过分拆分招标、二次招标和暂估价。要求招标之前, 对设计文件、工程量清单、施工合同、验收标准、材料封样等设计和招标文件进行复合会审, 形成一整套精细化的工程定义文件, 减少设计、招标文件等分体化造成的错、漏、碰、缺。
所谓清晰, 就是工程定义文件中需对标的物及实施条件、过程和验收标准等进行清晰描述, 甚至进行必要的封样, 并对发承包人及第三方责权利等进行尽可能准确、详尽的约定 (含资审阶段投标人的承诺封样) , 而应用BIM技术是一种十分有效的手段。
有机式全过程工程咨询:标前顾问与标后顾问
有机式全过程工程咨询, 是为业主提供的一种“置业顾问”服务。其中, 设计是主导, 策划是先行, 造价是灵魂, 重点是工程定义文件, 难点是设计全过程的造价控制和造价市场化, 焦点是施工招投标, 落地点是招标文件和施工合同。以设计为主导, 未必是以设计院为主导, 但设计院有天然优势。事实上, 谁的知识、能力能“罩”得住“设计”, 都可能成为全过程工程咨询的牵头方。根据这一理论体系, 工程顾问公司为开发商提供的咨询服务内容可分为标前顾问和标后顾问两个阶段 (如图6) 。
标前顾问
- 配合策划:在拿地前、后, 配合开发商前期部门完成项目策划。
- 承担设计 (或指导设计) :工程顾问公司可直接承担设计业务, 或指导开发商确定的设计公司, 满足有机式全过程工程咨询理论对设计文件的要求。
- 编制《材料说明书》:根据《建筑法》第五十七条, 设计师不能在图纸中指定单一品牌产品。但是, 可在《材料说明书》中为业主方推荐三个同档次品牌, 作为承包商报价的基础和采购的范围, 这属于材料咨询, 由咨询服务商基于开发商提供的供应商短名单编制。
- 编制《招标工程量清单》:目前可依据现行国家统一的《建设工程工程量清单计价规范》 (GB50500-2013) 、省 (市) 计价规则消耗量定额等。待团体标准《建设工程工程量清单计价规范 (BIM实体量) 》颁布后, 也可执行。
- 编制《施工招标文件》:含《招标用施工组织设计》。
- BIM顾问:指导设计文件符合有机式全过程工程咨询要求, 对“图、材、量”文件进行BIM化、实用化复合建模。
- 编制《业主方工程项目管理方案》:含《施工临建设计》。施工临建设计, 在美国通常是工程设计顾问公司为业主项目提供的一项服务内容, 可以早日利用闲置的施工场地搭建好施工临建和设施, 方便业主、咨询、监理单位提前进驻现场, 开展项目前期工作, 缩短建设周期。
- 编制工程定义文件:对上述各种定义文件进行复合会审, 形成基于BIM的复合型《工程定义文件》 (附招标封样) , 准备发标。发包前编制这些复杂的工程定义文件, 需要一定的时间, 但磨刀不误砍柴工, 这将给施工合同提供详实、坚固的基础, 开工后的施工过程不但很顺利, 而且责任清晰, “质量优、成本省、工期短、效率高”项目交付目标将完全受控。
- 招标顾问:为开发商提供包括公告、资审、发标、评标、定标等全部招标活动的咨询顾问服务。正式发标, 是一个分水岭, 开发商的项目建设目标和责任, 将通过精细化的工程定义文件, 以及据此编制的承包商报价和承诺, 转移给施工中承包商。
标后顾问
- 合同管理及施工过程造价管控:全过程造价管控、工程款拨付审核、设计变更审核、决算核对等与合同有关的经济管理。
- 工程监理:包括现场质量、安全、环境、文明工地、进度等管理, 也称作监造管理。
- 扁平化改造:编制《建造管理部门扁平化方案》, 为房地产商提供扁平化改造顾问。
- 配合、参与项目后评估。
需要说明的是, 在我国, 项目手续、土地、环境等协调管理工作灵活多变, 外部性较强, 宜归入业主方项目管理职能, 由开发商负责, 咨询顾问公司可以协助。
工程顾问公司与咨询工程师的基本认知
咨询业属于知识密集的智力服务行业, 具有独立性、公正性、综合性、系统性的行业特点, 其中独立性包括一定的准司法性;工程咨询公司是具有独立法人地位的经营实体, 属于服务型企业, 形式和规模多种多样, 基本业务是向客户提供有偿的专业咨询服务, 服务对象包括:为项目业主服务, 为承包商服务, 联合承包工程, 为贷款方服务;工程咨询是实践性极强的职业, 咨询工程师是从事这一职业的主体;咨询工程师 (Consulting Engineer) 是以从事工程咨询业务为职业的工程技术人员和其他专业 (如经济、管理等) 人员的统称。
咨询工程师应具有的个人素质:精通业务、较宽的知识面、善于协作、责任心强, 较强的经营管理能力, 具有开拓精神。咨询工程师应具备的职业道德:对社会和职业的责任感, 能力、正直性、公正性、对他人的公正。
国际上, 建筑师与律师、医师、会计师并称为四大独立职业人士。建筑师职业制度起源于20世纪初, 当时建造承包商集设计、施工于一身, 为了防止承包商利用信息不对称损害业主方利益, 于是英国建筑师将设计分离出来, 设立了独立的建筑师职业制度和组织, 成为FIDIC的前身。这种国际建筑师职业制度, 在国内被习惯称为建筑师负责制, 也就是房建领域的全过程工程咨询。在房屋建筑工程领域, 建筑师包括建筑师、结构工程师、设备工程师、造价工程师等, 均属于咨询工程师的概念范畴。咨询工程师受业主委托, 负责从项目决策、设计, 到实施管理和交付等全过程, 并协助或受业主委托管理承包商, 协调业主方和承包商的关系, 构成铁三角关系。
工程顾问公司与业主方的边界
在业主方项目管理+工程顾问模式下, 工程顾问公司须拥有具备高度职业道德的五懂型咨询工程师团队, 建立清晰实用的全过程项目管理系统及平台, 为开发商编制复合型的工程定义文件, 向其提供全面、全过程、透明的咨询服务和决策建议, 供开发商决策。这种模式下, 工程顾问公司应向业主方提供职业责任保险。清华大学土木水利学院的邓晓梅、姜涌教授, 已发起成立北京共筑互助保险社, 将为此发挥重要作用。与国际模式一致, 保险公司将为业主授予工程顾问公司更多的信任和权力提供信誉评估和保证。
业主方项目管理+工程顾问模式中, 开发商与工程顾问公司职责分明, 互为支撑, 工作界面清晰, 目标一致。后者主要负责“出主意”, 恪守本位, 不代替开发商职责, 不僭越决策, 开发商给予咨询方有限信任, 甚至在某些方面可授予其否决权。这种顾问关系具有私人属性, 不宜招标, 初次可通过竞争性磋商确定, 宜长期雇佣, 双方类似古代的“雇主—师爷”关系。显然, 这种管理模式完全不同于监理、项目管理、代建制。
服务依据和服务承诺
全过程工程咨询及最低价中标的核心在于“详定义”, “详定义”的技术经济手段主要有:价值分析、价值分配、复合会审、模拟招标、材料顾问、BIM技术、大数据、市场化清单等。鉴于我国目前尚没有关于详定义的技术标准, 根据市场主体的需要, 在有关行业协会的领导下, 筑信筑衡联合清华大学、优秀房地产企业等, 已开始编制几项团体标准 (如表2) 。
全过程工程咨询顾问, 是工程咨询行业最高级的咨询服务, 需要咨询顾问团队具有较高的综合素质及丰富的设计、施工、造价、招标、合同等从业经验。鉴于全过程工程咨询服务在国内房屋建筑行业刚刚起步, 大部分开发商等建设业主还在观望, 建议承揽全过程咨询业务的工程顾问公司, 向业主做出实现“质量优、成本省、工期短、效率高”项目目标的具体承诺, 比如降低几个百分点造价、缩短多少天工期等, 并提供有效的评估手段以及相应的职业责任保险。同时, 工程顾问公司的服务收费应与服务承诺、职业责任保险挂钩。
本模式对应的业主方机构
业主方项目管理机构扁平化
一条龙业主自管+自建模式下, 开发商的建造管理部门机构 (如图7) 。业主方项目管理+工程顾问模式下, 因为有了咨询顾问公司提供精细化工程定义文件, 加之BIM技术的辅助作用, 大量决策工作被前置化, 施工过程管理工作则大大简化, 因此开发商就可对其建造管理部门机构进行扁平化改造 (如图8) 。这种扁平化的管理体系有以下好处:
- 财务成本、咨询管理、建造管理三大中心相互支撑、相互制约。
- 加强了财务部门对项目成本管理、招标监督的管理力度, 便于实行全面预算管理。
- 以内部的“中心”对应外部的咨询顾问公司、施工总承包商, 业务、流程、责任均更加清晰。
- 区域公司变成集团公司派出的区域运营中心, 更加便于按项目实行核算和管理, 有利于加强集团对项目的控制管理。
- 便于吸引优秀的工程顾问商、施工总承包商建立长期的战略合作关系, 激励其发挥专业优势, 自动自发地分别承担起咨询和施工的责任。
需要注意的是, 房地产企业对“甲方建筑师”等建造管理团队 (含建筑、结构、设备等专业) 进行成本、合同、招标等综合培训, 打造一支“懂设计, 懂材料, 懂成本, 懂施工, 懂管理”的五懂型项目管理工程师队伍, 是这一模式落地的重要人才支撑。
业主方项目管理机构模拟法人化
有的房地产开发企业集团, 鉴于建造管理部门过于庞大, 还结合内部创业, 探索将建造管理部门继续进行模拟法人化改造, 承担全部或部分业主方项目管理职能, 甚至把其当做工程顾问公司进行业务委托;也有的公司探索进行法人化改造, 即成立独立法人化的项目管理公司, 将部分业主方项目管理职能及工程顾问公司业务“外包”给项目管理公司。这种项目管理公司, 既可服务于本集团, 也可服务于其他开发商。如果能够推行, 对于开发商压缩臃肿庞大的管理团队, 提高项目推进效率, 将产生重要的积极作用。
例如, 2016年春节前夕, 万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文集合下属各一线公司领导层召开闭门会议, 如是宣布:“广深区域在2016年要逐步展开团队公司化的变革, 我们计划把区域范围内所有地方公司的设计部、营销部、工程采购部和成本部从万科剥离出去, 以团队为单位创建各自独立的公司。未来, 万科只是这些公司的股东之一。”
2017年, 万科集团为了改进管理机构, 提升管理效率, 推出《万科集团内部创业管理办法》, 就包括了对建造管理部门的法人化改造的探索, 办法“业务约法”一章提出, 内部创业的“原则”包括: (1) 业务开展必须符合“城市配套服务商导向”; (2) 项目有益于万科生态系统建设; (3) 业务可复制, 并具备形成规模的可能性; (4) 坚持市场化竞争原则, 不损害万科利益。3.4.3改善供应链管理
开发商在长期的项目开发中, 建立了较为稳定的合作供应商库, 包括各种设计商、造价咨询商、施工总承包商、专业分包商、材料设备商———这是开发商的宝贵资源。实施业主方项目管理+工程顾问模式时, 开发商应提供这一短名单, 在工程顾问公司的服务下, 按照有机式全过程工程咨询理论体系, 对这些供应商资源重新进行梳理、整合、采用, 改善供应链管理, 使其更好地发挥作用。
